5.8.2022

Exekuce nemovitosti: Jak probíhá a jak zjistit exekuci na nemovitost?


Ačkoli si vlastní bydlení může v dnešní době dovolit málokdo, v České republice žije ve vlastním bytě či domě na 80 % lidí, což je výrazně nad evropským průměrem. Zároveň se u nás téměř každý jedenáctý člověk potýká s exekucemi a se zvyšujícími se náklady lze očekávat, že problém splácet své závazky se bude týkat stále více lidí. 

V rámci exekučního řízení může být následně nařízena i exekuce nemovitosti. K tomuto způsobu provedení exekuce by však exekutor měl přistoupit až jako k poslední možnosti, nedaří-li se dluh od dlužníka vymoci jinými způsoby (př. srážkami ze mzdy, zabavením peněz na bankovním účtu nebo movitého majetku). Co vše a za jakých okolností může exekutor s nemovitostí dělat, jakých nemovitostí se exekuce smí dotknout?

Exekuce nemovitosti: zástava nemovitosti vs. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 

Nemovitost dlužníka může být postižena dvěma způsoby:

1. exekutorské zástavní právo k nemovitosti

Založení zástavního práva je pro dlužníka příznivější variantou. Exekutorské zástavní právo k nemovitosti totiž slouží pouze k zajištění pohledávky, nikoliv jejímu přímému uspokojení. Nedochází tedy k prodeji nemovitosti. Do katastru nemovitostí je sice záznam o zástavním právu zanesen a tato informace je veřejně dostupná, nicméně dlužník může v dotčeném objektu stále bydlet (či jinak využívat). Je-li dluh splacen a exekuční řízení ukončeno, dochází k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí.

3. exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

V tomto případě již reálně hrozí, že dlužník o nemovitost přijde. Nemovitost je nabídnuta k prodeji prostřednictvím dražby, která je veřejná a její výtěžek slouží k uspokojení pohledávky (pohledávek) věřitele. I v tomto případě je exekuční příkaz k prodeji nemovitosti zanesen do katastru nemovitostí - jako varování pro ostatní, pokud by dlužník chtěl nemovitost prodat. K dražbě nedochází tehdy, jestliže dlužník nejpozději do začátku dražby uhradí dlužnou částku nebo poskytne jiný, exekucí postižitelný majetek.

Nemovitosti v exekuci: Které mohou být postiženy exekucí?

Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti může být vydán na jakoukoliv nemovitost zapsanou v katastru nemovitostí, ale i ty, které v katastru evidovány nejsou. Přesto existují určitá omezení, která se k možnosti prodeje nemovitosti v exekuční dražbě vztahují. 

Prvním je již zmíněný fakt, že k provedení exekuce formou prodeje nemovitosti by měl exekutor přistoupit až tehdy, pokud jiné možnosti nebyly pro uspokojení pohledávky dostačující.

Pokud dlužník v nemovitosti se svou rodinou bydlí, vztahuje se na tuto nemovitost zvláštní ochrana a měla by být prodávána až jako zcela poslední. Roli hraje též výše pohledávky, kvůli níž by měla být nemovitosti prodána. Má-li dlužník v nemovitosti trvalý pobyt, může dojít k exekuci pouze pokud výše samotného dluhu (bez příslušenství, odměny exekutora aj.) překračuje 100 000 Kč. V opačném případě musí exekutor upustit od nařízené dražby. Výjimkou je situace, kdy je vymáháno výživné, náhrada újmy způsobené ublížením na zdraví či trestným činem nebo by to odporovalo dobrým mravům. 

Všechny nemovitosti, resp. domy v exekuci jsou dohledatelné ve veřejně dostupném katastru nemovitostí

Jak probíhá exekuce nemovitosti

První část procesu exekuce nemovitostí je v podstatě shodná s jakýmkoliv jiným způsobem provedení exekuce.
Pro zahájení exekuce potřebuje věřitel exekuční titul, což je dokument, který potvrzuje existenci pohledávky a ukládá dlužníkovi určitou povinnost (zaplatit peněžitou částku). Obvykle jde o soudní rozsudek, usnesení, platební rozkaz, notářský zápis apod. Jinými slovy jde o oficiální výzvu k úhradě dluhu ve stanovené lhůtě

Pokud ani po této výzvě není dluh uhrazen, může věřitel podat u soudního exekutora exekuční návrh (návrh na zahájení exekučního řízení). Pokud exekuční soud shledá, že je návrh oprávněný, pověří exekutora vedením exekuce. Ten následně začne zjišťovat a případně i zajišťovat (blokovat) majetek dlužníka. K zajištění dochází prostřednictvím exekučních příkazů, což je rozhodnutí o tom, jakým způsobem bude exekuce provedena a jaký majetek dlužníka bude exekucí postižen. Jedním ze způsobů provedení je právě i příkaz k prodeji nemovitosti.

Do 15 dnů má exekutor povinnost dlužníka informovat o zahájení exekuce. Od této chvíle dlužník nesmí nakládat se svým majetkem, případně majetkem ve společném jmění manželů, vyjma situací uspokojování základních životních potřeb, běžnou provozní a obchodní činnost apod. Spolu s vyrozuměním je zasílána i výzva k dobrovolnému splnění povinnosti ve lhůtě 30 dnů od doručení vyrozumění. Pokud tak dlužník učiní, je exekuce skončena. V opačném případě dochází k provedení exekuce na základě exekučního příkazu.

Exekuce se vztahuje na nemovitou věc se všemi jejími součástmi a příslušenstvím, tj. např. včetně vybavení. Po vydání exekučního příkazu k prodeji nemovitosti má dlužník zákaz provádět s nemovitostí jakékoli majetkové změny (tj. převod na někoho jiného, zatížení břemenem apod.). Příkaz je kromě dlužníka zasílán i manželovi/ce dlužníka, oprávněnému, katastrálnímu úřadu, příp. i těm, kteří mají k nemovitosti nějaké právo (předkupní, věcné, výhradu zpětné koupě atp.), finančnímu úřadu a obecnímu úřadu, v jejichž obvodu se nemovitost nachází a povinný má své bydliště.

Pozor na nevědomé exekuce. Pomoci může výpis z registru exekucí

Jedním z častých důvodů prohlubování zadlužení a tím i značným problémem je doručování písemností. Všechna rozhodnutí jsou totiž zasílána na adresu trvalého bydliště, která je vedena v Centrální evidenci obyvatel. Řada lidí se ale zdržuje mimo tuto adresu, nepřebírají poštu a zásilky jsou jim doručovány tzv. fikcí, kdy i v případě, že si dlužník úřední zásilku fakticky nepřevezme, považuje se po uplynutí lhůty 10 dnů za doručenou. Pokud má dlužník zřízen datovou schránku, měly by být veškeré písemnosti přednostně doručovány do ní. I zde platí pravidlo fikce doručení, navíc jsou ale zprávy v datových schránkách uchovávány pouze po dobu 90 dnů, poté jsou automaticky mazány.

Důsledkem je skutečnost, že lidé o svých dluzích neví, o vedení exekuce na jejich jméno ve většině případů nemají ani tušení nebo se o ní dozvídají pozdě. Prevencí před existencí nevědomých exekucí je pravidelná kontrola v registru exekucí. Výpis s přehledem všech aktuálně vedených exekučních řízení je možné získat pro libovolnou osobu online a bez registrace ZDE.

Ocenění nemovitosti a dražba nemovitosti

Samotné provedení exekuce formou prodeje nemovitosti se skládá ze dvou kroků. Prvním z nich je stanovení ceny nemovitosti soudním znalcem, následuje dražba. Z výtěžku dražby je uspokojena pohledávka věřitele, případně věřitelů.

Jak probíhá dražba nemovitosti, ocenění nemovitosti a související informace budou zpracovány v samostatném článku. 

 

Časté dotazy

Kdy může exekutor prodat nemovitost?
Exekuce prodejem nemovitosti by měla být až jedním z posledních způsobu provedení exekuce, ke kterému exekutor přistoupí, pokud ostatní způsoby nevedly k vymožení pohledávky. Zvláštní ochrana se pak vztahuje na nemovitost, v níž dlužník se svou rodinou bydlí. Pokud má dlužník v nemovitosti trvalý pohyb, je exekuce nemovitosti možná pouze pokud výše dluhu dosahuje min. 100 000 Kč.

Jak zjistit zástavní právo k nemovitosti?
Zjistit, jestli je na nemovitost zřízeno zástavní právo, umožňuje katastr nemovitostí, do něhož musí být zástava nemovitosti vždy zapsána (resp. zástavní právo vzniká až zápisem do katastru nemovitostí).

Jak dlouho trvá výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí?
Výmaz zástavního práva má na starosti katastrální úřad a dochází k němu na základě usnesení soudního exekutora o zastavení exekuce, příp. o zrušení exekučního příkazu, kterým bylo exekutorské zástavní právo zřízeno. Exekutor toto usnesení pošle všem účastníkům řízení a poté, co nabyde právní moci, provede katastrální úřad 30 dnů výmaz zástavního práva.

Jak zjistit exekuci na nemovitost?
Vyhledávání exekuce na nemovitosti je snadné díky katastru nemovitostí, do něhož musí exekutor informaci o exekuci zanést. Katastr nemovitostí je veřejným rejstříkem, nahlížet do něj může každý, lze tak jednoduše ověřit, není-li na nějakou nemovitost exekuce nebo i zástavní právo. 

Jak dlouho trvá vymazání exekuce z katastru?
Vymazání exekuce z katastru provádí katastrální úřad, a to na základě usnesení o zastavení exekuce nebo zrušení exekučního příkazu. Lhůta pro výmaz je ze zákona 30 dnů od nabytí právní moci usnesení.

Autor: jn