4.9.2022

Dražba nemovitosti v exekuci

K dražbě nemovitosti dochází na základě exekučního příkazu k prodeji nemovitosti, což je jeden ze způsobů provedení exekuce. Jak konkrétně exekuce nemovitosti probíhá a kdy k ní dochází, je popsáno zde. Tento článek je zaměřen již na samotný prodej nemovitosti v rámci dražby, tj. jak probíhá dražba nemovitosti či co jí předchází. Smyslem dražby je přitom zpeněžení nemovitých věcí a uspokojení pohledávky věřitele, případně i více věřitelů, z výtěžku dražby.

Odhad nemovitosti jako první krok

Samotné provedení exekuce formou prodeje nemovitosti se skládá ze dvou kroků. Prvním z nich je odhad ceny nemovitosti, tj. stanovení její ceny. 
Cena nemovitosti je vždy určena soudním znalcem (narozdíl od prodeje movitých věcí, kde zpravidla postačuje odhad ceny exekutorem). Jde o tzv. obvyklou cenu, tedy takovou, za kterou by bylo možné nemovitost nabídnout na trhu. Součástí bývá ohledání nemovitosti, přičemž dlužník je povinen tuto prohlídku umožnit. Kromě odhadní ceny určí soudní znalec i příslušenství, na které se exekuce též vztahuje.

Od odhadu ceny nemovitosti se odvíjí i vyvolávací cena (tj. nejnižší podání), tedy minimum, za které je možné předmět dražby vydražit. V případě dražby nemovitostí je ve výši ⅔ odhadní ceny, přičemž pokud se nemovitost v prvním kole dražby neprodá, v dalších se počáteční cena snižuje (2. kolo - 50 % obvyklé ceny, 3. kolo - 40 % obvyklé ceny atp. - a to až na 25 % obvyklé ceny). Odhadní cena může mít vliv i na stanovení výše minimálních příhozů v rámci samotné dražby.

Dražební vyhláška: vše podstatné o dražbě

Po určení ceny nemovitosti soudní exekutor vydá usnesení o nařízení dražebního jednání, tzv. dražební vyhlášku k prodeji nemovitosti, která obsahuje nezbytné informace týkající se následné dražby: čas a místo konání dražby, předmět dražby a jeho příslušenství, výsledná cena, nejnižší podání a podmínky účasti na dražbě. Dražební vyhláška je zveřejňována na úřední desce exekutora, na Portálu dražeb, v evidenci exekucí a též je zaslána dlužníkovi na jeho adresu, jeho manželce/manželovi, věřiteli a dalším. Dlužník ani jeho manžel/ka se do dražební aukce zapojit nesmí. 

Dražební jistota

Pokud se někdo chce dražby účastnit, musí předem složit tzv. dražební jistotu, jejíž výše je určena dražební vyhláškou, a to v hotovosti do pokladny soudního exekutora nebo platbou na jeho účet. Vydražiteli je pak tato položka započtena na jeho nejvyšší podání. Ostatním, neúspěšným dražitelům je celá jistota po skončení dražebního jednání vrácena. Smyslem dražební jistoty je jednak určitá pojistka pro případ, kdy by nejvyšší podání nebylo zaplaceno, tj. aby byly pokryty alespoň náklady spojené s dražbou, jednak snaha zabránit v účasti na dražbě těm, kteří o předmět dražby nemají skutečný zájem.

Průběh exekuční dražby nemovitostí

Samotná dražba se může konat obvyklou cestou nebo i elektronicky. Všechny dražby, ať už je to dražba bytu nebo dražba domu, jsou zveřejňovány na Portálu dražeb, který provozuje Exekutorská komora ČR. Vítězem veřejné dražby nemovitostí je ten, kdo učiní nejvyšší podání a je mu udělen příklep. Dražitel je poté povinen ve stanovené lhůtě provést úhradu, v opačném případě se věc draží znovu. S platbou a vydáním usnesení o příklepu přechází na dražitele vlastnické právo a dlužník musí následně nemovitost opustit. K nabytí vlastnického práva tak zde narozdíl od jiných situací není nutný zápis do katastru nemovitostí. 

Víte, že...
Zavedení elektronických dražeb zásadně přispělo k transparentnosti dražeb. Zabraňují totiž situaci, kdy by se dražitelé předem domluvili, kdo a za jakou cenu nemovitost vydraží, což v podstatě popírá smysl licitace. Kromě transparentnosti měla tato změna pozitivní dopad i na výtěžnost dražeb.

Předražek: šance pro další zájemce o nemovitost

Pokud se někdo neúčastnil dražby a o nemovitost má zájem, může využít právního institutu tzv. předražku. Jeho hlavním účelem je získat z prodeje nemovitosti co nejvíce peněz a zároveň umožnit dalším zájemcům nabídnout vyšší částku, než za kterou byla nemovitost vydražena. V takovém případě musí zájemce do 15 dnů od příklepu písemně kontaktovat exekutora s nabídkou vyšší o minimálně 25 % než činilo nejvyšší podání (tj. cena dosažená dražbou). Vítěz dražby je vyzván, chce-li částku dorovnat, pokud tak ale neučiní, nabývá nemovitost předražitel.

Dražba nemovitosti vs. více exekučních příkazů či více věřitelů 

Na jednu nemovitost může být vydáno více exekučních příkazů k prodeji nemovitosti, i tak se ale dražba nemovitosti koná pouze jednou, a to na základě jednoho, resp. prvního příkazu. Další věřitelé se mohou přihlásit do výtěžku dražby, přičemž o pořadí, v jakém budou uspokojovány, rozhoduje exekutor. Může se tak stát, že některé pohledávky z výtěžku nebudou uspokojeny. Pokud je naopak výtěžek dražby tak vysoký, že pokryje veškeré pohledávky, zbývající částka je vyplacena dlužníkovi a exekuce je tímto skončena.

K převodu vlastnického práva musí být splněno následujcí:
  • byl udělen příklep a usnesení o příklepu nabylo právní moci
  • nejvyšší podání bylo zaplaceno
  • uplynula lhůta pro nabídku předražku.

Na základě těchto skutečností lze provést i zápis vlastnického práva. Tímto současně zanikají zástavní a zadržovací práva, která jsou s vydraženou věcí spojena.

Autor: jn